《物權法》中關于宅基地使用權的規定共有四條,分別規定了宅基地使用權的權利內容,宅基地使用權的取得、行使和轉讓,宅基地使用權的消滅和宅基地使用權的變更、注銷登記等。宅基地使用權是我國特有的一種用益物權形式,是新中國成立以來在中國土地政策基礎上形成的一個固有制度。

  一、宅基地使用權的權利內容

  【法律規定】

  1.《中華人民共和國物權法》(2007年3月16日):第一百五十二條。

  2.《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正):第十條。

  3.《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修正):第二條、第八條、第六十二條。

  【裁判規則】

  1.宅基地使用權僅指農村的宅基地使用權

  《物權法》規定的宅基地使用權只是針對農村的宅基地使用權,即是農村居民因建造自有房屋而對集體所有土地的占有、使用的權利。

  2.宅基地使用權的主體是特定的農村居民

  作為宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員,同時,特定的宅基地僅限于本集體經濟組織特定的成員享有使用權,農村集體經濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權。

  3.宅基地使用權沒有期限的限制

  不同于建設用地使用權和土地承包經營權,宅基地使用權沒有期限的限制,即只要宅基地使用權人活著,就始終享有依法取得的宅基地使用權。

  二、宅基地使用權的取得、行使和轉讓

  【法律規定】

  1.《中華人民共和國物權法》(2007年3月16日):第一百五十三條。

  2.《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修正):第六十二條、第六十三條、第六十五條、第七十七條。

  3.《中華人民共和國擔保法》(1995年6月30日):第三十七條。

  【指導案例】

  1.馬海濤訴李玉蘭農村房屋買賣合同糾紛案(北京市第二中級人民法院〔2007〕二中民終字第13692號)

  裁判要旨:宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。城鎮居民購買農村房屋的合同標的不僅是房屋,還包括相應的宅基地使用權,該買賣合同無效。因該合同取得的財產應當予以返還,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。出賣人對合同無效負主要責任的,應當賠償買受人的信賴利益損失。

  2.陳忠進訴楊立志騰房糾紛案(江蘇省南通市中級人民法院〔2009〕通中民一終字第0087號)

  裁判要旨:農民與非本集體經濟組織成員在宅基地上共建住宅時,往往約定房屋產權分配份額。但由于政策禁止非本集體經濟組織成員取得宅基地使用權及地上房屋,共建人中只有本集體經濟組織成員一方能取得宅基地使用權證和房屋產權證,另一方對房屋的權利則處于不確定狀態。我國的法律、行政法規并未禁止非本集體經濟組織成員取得宅基地上房屋,因此,此類共建合同應認定合法有效,其應能取得共建房屋分得份額的所有權。

  3.王淑瓊訴鐘鳳嬌、海南明發實業開發總公司、陳明宅基地使用權糾紛案(海南省海南中級人民法院〔2005〕海南民再終字第19號)

  裁判要旨:政府將宅基地補償給房地產開發公司,并允許房地產開發公司自行出售該宅基地,在此基礎上,房地產開發公司與買受人通過簽訂合同的方式將該宅基地轉讓的,該行為合法有效。買受人支付轉讓款后,房地產開發公司未能依約辦理宅基地使用權證的,應當向買受人返還轉讓款及利息。

  4.汪增恒訴賀顯貴農村房屋買賣合同糾紛案(重慶市第二中級人民法院〔2011〕渝二中法民終字第1026號)

  裁判要旨:農村房屋買賣雙方雖屬不同村民小組,但屬同一農村集體經濟組織成員。該同村不同組的村民之間簽訂的農村房屋買賣合同井未違反法律、行政法規的強制性規定,依法具有法律效力。

  5.孫德林訴趙振江農村房屋買賣合同糾紛案(北京市石景山區人民法院〔2008〕石民初字第3804號)

  裁判要旨:城鎮居民購買村民私有房屋已有二十多年的歷史,購房合同在當時已經政府房地產管理部門審核井登記備案。買受人已經對房屋進行了翻、擴建,原房屋已不存在,出賣人主張確認買賣行為無效并由買受人返還房屋已無法實現,從尊重歷史、照顧現實出發,該買賣行為有效。

  【裁判規則】

  1.宅基地使用權人不得以出賣、贈與、入股、聯營等方式處分宅基地

  宅基地使用權人應依法使用所占有的宅基地,但宅基地使用權人可以將地上建筑物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉與他人,宅基地使用權也隨之轉移,但宅基地使用權不得單獨轉移。農戶遷出、死亡或放棄宅基地使用權時,宅基地所有權人收回宅基地使用權,宅基地使用權人所占有的宅基地被國家依法征用后,可取得補償。

  2.本集體經濟組織內部允許宅基地使用權轉讓

  雖然法律和政策原則上禁止宅基地使用權的轉讓,但相關的規定主要是針對城鎮居民購買農村房屋或宅基地的情況?!段餀喾ā返谝话傥迨鍡l規定已經明確了宅基地使用權可以轉讓。轉讓宅基地使用權,必須同時具備以下條件的:(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);(2)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員;(3)受讓人沒有住房和宅基地,且符合宅基地使用權分配條件;(4)轉讓行為須征得本集體經濟組織同意;(5)宅基地使用權不得單獨轉讓,必須與合法建造的住房一并轉讓。

  3.宅基地使用權不得抵押且在宅基地上建造的房屋也不得抵押

  《擔保法》明確規定宅基地使用權不得抵押。既然法律已有明確規定,則無論在集體經濟組織外部,還是集體經濟組織內部,均不得將宅基地使用權用于抵押。而且,不僅宅基地使用權不能抵押,在宅基地上建造的房屋也不能抵押,否則由于存在宅基地不得抵押的法律規定而使房屋的抵押權人不能實現房屋的抵押權。實踐中出現以農村房屋或宅基地使用權作為抵押的,應當認定為無效。

  4.處理宅基地使用權轉讓糾紛應當把握的原則

  在下列情況下,轉讓農村住房或宅基地使用權的,應當認定為無效:(1)城鎮居民購買農村住房和宅基地的,因違反國家有關規定,應認定無效;(2)法人或其他組織購買農村住房和宅基地的,因不具備宅基地使用權人主體資格,應認定無效;(3)《土地管理法》規定,取得宅基地使用權應先經過集體經濟組織批準,擅自轉讓農村住房和宅基地,未征得本集體經濟組織同意的,應認定無效;(4)向本集體經濟組織以外的農村村民轉讓農村住房和宅基地的,因違反了集體經濟組織的成員權屬性,應當認定無效;(5)受讓人已經有住房,不符合宅基地分配條件的,應認定無效。

  5.宅基地使用權原則上不得單獨出租,在不改變宅基地使用權用途的情況下,可以認定農民出租房屋的行為有效

  宅基地使用權能否出租,法律和有關政策并無規定,但是基于宅基地使用權是供農民建造房屋及其附屬設施之用,原則上,宅基地使用權不得單獨出租。鑒于士地管理法規定農村村民可以將房屋出租,因出租并不發生房屋所有人和土地使用權人主體的改變,在不違反法律和國家有關規定的宅基地使用權用途的情況下,可以認定農民出租房屋的行為有效。但因出租人無住房而要求解除租賃關系的,應予準許。

  6.宅基地使用權不能繼承

  公民對宅基地只有使用權,而沒有所有權,即宅基地不屬于我國公民的個人合法財產,不能繼承。但是,在宅基地之上建造的房屋,屬于公民的個人合法財產,可以繼承。根據我國實行的“房地一體主義”原則,凡是房屋產權合法轉移的,宅基地使用權也隨之轉移。同時,根據繼承法的法理,不應當對繼承人的主體資格進行限制,也就是說,不論繼承人是否為本集體經濟組織成員,都有權繼承。

  三、宅基地使用權的消滅

  【法律規定】

  《中華人民共和國物權法》(2007年3月16日):第一百五十四條。

  【裁判規則】

  1.宅基地被依法收回的,宅基地使用權人有權獲得補償或重新分配宅基地

  《物權法》第三編關于用益物權的一般規定中有“不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的,應當給予合理補償”的規定,因此,確因國家建設需要,或者鄉村公共設施和公益事業需要,可以收回農戶的宅基地,但應當對宅基地使用權人重新分配宅基地,因收回而給農戶的房屋及附屬設施等造成損失的,應當給予合理補償。

  2.重新分配宅基地須嚴格掌握條件

  農戶失去宅基地后的重新分配,應當符合申請宅基地的條件,對于不符合分配條件的農戶,不能重新分配宅基地。但是考慮到宅基地福利性和物質性,對于不符合重新分配宅基地條件的農戶,可以給予一定的經濟補償。

  四、宅基地使用權的變更、注銷登記

  【法律規定】

  1.《中華人民共和國物權法》(2007年3月16日):第一百五十五條。

  2.《土地登記辦法》(2007年12月30日):第二條。

  3.《土地登記規則》(1995年12月28日國土〔法〕字第184號):第三十七條、第三十九條、第五十六條、第五十八條。

  4.國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、農業部、國家林業局《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》(2014年8月1日)

  【裁判規則】

  1.轉讓宅基地使用權未辦理變更登記,不發生宅基地使用權轉讓的法律效力,亦不能對抗第三人

  宅基地使用權是經審批取得的,已經進行了登記,而其轉讓或消滅,也應進行登記,自登記時發生放力。不進行轉讓和消滅登記,不發生轉讓和消滅的法律后果,更不能對抗第三人。辦理變更登記應當由轉讓和受讓宅基地使用權的當事人完成。

  2.宅基地使用權消滅未及時辦理注銷登記而造成相對人損失的,應當承擔損害賠償責任。

  宅基地使用權由于法定原因或自然原因而消滅的,應當由宅基地使用權的審批部門辦理注銷登記。如果因為未及時辦理注銷登記而造成相對人損失的,應當承擔損害賠償責任。

 


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